银行是怎么给房子估值的?

在批准贷款之前,银行会请第三方机构对房屋进行估值(appraisal),并以此作为提供贷款和利率的重要根据。那么估值公司是如何对房屋进行估值的呢?我们从中又能学到什么?并且应该注意什么?

地产估值公司一般有两种方式对房子进行估值:销售对比方式(sales comparison approach)和成本方式(cost approach)。对第一种方式,估值公司首先会收集房子的信息,大致包括以下几类:

  • 总体信息:房屋户型,层数,建造风格,建造和使用年限。
  • 基础:房屋地基的类型,制冷和制热系统类型。
  • 家用电器:冰箱,微博咯,洗碗机,烘干机等。
  • 房型信息:总面积,居住面积,总房间数,卧室数量和卫生间数量。

有了这些信息之后,估值公司会选择4 ~ 6个附近最近成交的房子作为估值的基础,估算出房子的价值。注意估值公司一般会选择同一个学区内的房子,因此学区的附加价值不会体现在报告中。下面是我从估值报告中抽取出来的影响估值的主要因素:

  • 每坪售价:参照房屋的均价,销售价格/居住面积,注意不是总面积,根据这个价格可以算出你房子的基准价格。
  • 所处位置:比如是否靠近高速公路。根据靠近程度差异,远离高速的房子比靠近高速的房子多出2% ~ 4%的估值。以我所在区域为例,这个差异可以达到$3W ~ $4W。
  • 总面积:地块(site)的总面积,总面积越大越值钱,在我所在的区域,每坪的价格差异在$15左右。
  • 使用年限:房子实际使用的时间。房子越新越值钱,在我所在区域,每差一年估值差异$500。
  • 房间数量:卧室和卫生间越多越值钱,在我所在的区域,平均每个房间可以多贡献出$5K~$2W的差值。
  • 居住面积:居住面积是最主要的调整因素,类似的户型居住面积越大月之前,根据居住面积差异和每坪售价可以算出这部分的调整价格。
  • 是否翻新:翻新之后的房屋更值钱,在我所在的区域,根据翻新程度不同价格差异可以达到$4W ~ $8W。
  • 其他:比如制冷制热系统,银行给出的估值差异在$5K左右,还有壁垒的估值差异也在$5K。

根据上面这些因素调整之后就可以估算出你房子的估值。一般来说这个估值低于市场价格,因为它基于最近几个月完成的交易,略微滞后于市场。这也是每个购房者需要注意的事情:银行对你新买的房子的估值很可能低于你的成交价,如果你只按照成交价格准备首付很可能发现不够用,因为银行没法贷给你那么多钱。

从银行估算房屋价值的方法我们可以得出什么启发?最重要的是直观地认知到影响估值的因数,户型、位置、居住面积、房间数量等都是最重要的因素,给房子重新装修之后在市场上会受到加倍回报。当然,这份报告里面不包含另外两个重要方面:学区的附加价值,以及未来升值的潜力预期,这个等以后有机会再单独研究。

使用这种方法的时候要注意什么?研究了三份来自不同银行的估值报告之后我发现这种方法的变量非常多,不同公司估算出的结果大不相同。比如房屋的大小、卧室和卫生间的数量无法改变,但是房间总数量的计算似乎没有明确标准。三份报告有三个不同的结论,而房间数是选取比较房型的基准,一般来说房间越多均价越高,把房子同7个房间的房子比较和同5个房间的房子比较会得出非常不同的估值。

估值公司还会根据总成本来估算你的房价。估值公司会基于居住面积和建造成本计算重新成本(replacement cost),再加上地块的成本和贬值就得出总成本,这种方法类似于保险公司估算财务理赔价值时的做法。但我发现这种方法的变动更大,比如对地块总价的估值可以有40%的差异,对于重新建造房屋的每坪成本也可以达到30%以上。虽然差异极大,但估值公司都能根据这个方法得出一个和第一种方法类似的估值,我怀疑他们是在自己胡乱凑数字。不过也许他们自己也对这种方法的粗糙心知肚明,最终估值报告所采用的是根据第一种方式算出的估值。

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