如果打算卖房子重新做贷款是否划算?

如果你打算十年之后把房子卖掉,此刻重新做贷款是否划算?上一篇文章讨论了重新做贷款的问题。文章里的假设是最终还完贷款,但是有很多人打算如果年之后把卖掉,这个时候重新做贷款是否还划算?

问题的关键点仍然在房贷的利息曲线。房贷开始的时候还款额里面利息较多,本金较少。卖房子的时候,剩余的贷款会被清算,我们需要从卖房的款项中拿出钱来还清剩下的贷款本金。这种情况下剩下的贷款本金越少我们从卖房款中收益就越多。因此上面的问题可以量化成:

  • 假设我有一笔总额外M利率为a的房贷,已经还款了X个月,我计划在Y个月之后把房子卖掉,现在我有机会重新做一笔利率为b的贷款,请问我是否应该重新做贷款?

解决问题的关键是计算在重新做贷款和保持现有贷款情况下,卖掉房子时最终收益的差距。这个收益包括三部分:卖房子的款项,贷款剩余的本金,以及中间付出的贷款额度。

首先计算房贷的差距,使用之前介绍PMT函数就可以得到两种情况下每月房贷的数额,记为Ma和Mb。然后计算两种情况下剩余的房贷的本金,使用FV函数我们可以计算出这两个值:Pa和Pb。由于每次重新贷款利息曲线都会重新调整,在从第X到第Y个月这段时间里,重新做贷款之后所还的本金可能比不重新做贷款少,也就是Pa小于Pb。为了方便理解我们引入房子的售价S,则在这两种情况下我们的收益分别为:

  • 重新做贷款的收益:S-Pb-Mb*(Y-X)
  • 使用原有的贷款的收益:S-Pa-Ma*(Y-X)

因此总的差距是[S-Pb-Mb*(Y-X)] – [S-Pa-Ma*(Y-X)]= (Ma-Mb)*(Y-X)+(Pa-Pb)。也许你会问,当前贷款已经还款了X个月的收益为什么没有考虑?实际上这部分的收益已经反映在房屋的剩余本金Pa中了。

下面举一个例子:

一笔60万的贷款,30年利率为3.5%。房租考虑在120个月的时候卖掉它,当前已经还款了18个月。新贷款是30年3%的利息,则从18个月到第120个月,如果选择重新贷款,还款额度从323K变成了299K。但是因为利息曲线的调整,他付给房贷本金的额度从135K变为133K,意味着他在卖房子时少收益2K。总收益差距是323K-299K -2K=2K,值得重新贷款。

总的来说我们发现,卖房子将缩短我们的还款周期,两种情况的收益差距变小,如果算上重新做贷款的费用等等,重新贷款不一定是一个划算的选项。

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