重新做贷款是否划算?

市场利率出现变化的时候重新做贷款(refinance)是否划算?当市场利率或者经济能力出现变化的时候,很多人会重新做贷款。但是我们常常会困惑重新做贷款是否划算。我们先将这个问题量化,再利用模型进行分析:

  • 假设我原来有一笔总额为M,利率为a的贷款,已经还了X个月,现在我有机会重新做成一笔利率为b的贷款,请问我是否应该选择在这个时候做贷款?

要回答这个问题我们需要首先定义什么是划算。重新做贷款会降低我们当前的每月还款额度,但是我们知道银行贷款前期需要偿还的利息较多,后期偿还的本金较多利息较少。如果已经还款了一段时间,则我们剩下的利息将会变少,如果重新做贷款,会不会导致我们最后偿还了更多的利息?也就是说,我们需要比较的是在两种情况之下我们偿还的利息或者说剩余还款额度的差别。

Google Spreadsheet当中提供了一个函数帮助我们计算每月还款额度,也就是前文介绍过的PMT公式。这里使用方法有所不同,因此重新介绍一遍:

  • PMT(rate, number_of_periods, present_value, [future_value], [end_or_beginning])

其中,rate表示利率,也就是你贷款利率,主义一般贷款是年利率,计算的时候需要除以12得到月利率。number_of_periods 就是你需要还款的次数,比如30年的定期贷款需要换360次。present_value就是你的贷款额度。future_value 就是还款结束之后剩余的贷款数,也就是清零。用这个公式可以计算出每月的还款额度,记为P0。

假设你不进行重新贷款,那么将贷款还完需要支付的利息是:P0*360,其中利息是P0*360 – M。这里提供一个实际数据:一笔总额60万美元,30年固定利率3.5%的贷款,每月的还款额为2694.27万元,最终总的还款额为96.9万元,其中36.9万元是利息,占原来贷款比例60%以上。

下面考虑重新做贷款的情况。重新做贷款时,首先需要知道自己剩余的贷款本金数量N。这里可以用Google Spreadsheet中的终值函数来计算。终值函数可以用来计算在一定的周期之后现金流的终值,这里面的现金流可以是正的也可以是负的。

  • FV(rate, number_of_periods, payment_amount, present_value, [end_or_beginning])

其中:rate是你的贷款利率,number_of_periods 就是你在重新做贷款的时候已经还款单月数。payment_amount就是你每月还款的额度,主义这里是向银行还款,因此还款额度要记为负数。present_value就是你的贷款额度。

假设你在原贷款开始18个月之后重新贷款。你剩余的本金是58.2万元,过去18个月你一共还款4.8万元,本金占1.8万元。在知道剩余本金之后,你就可以用PMT函数计算对剩余本金重新贷款需要的月还款额度,记为P1。在决定重新贷款的时候你主要比较:P0*(360-18) 和 P1* 360,也就是两种选择剩余还款总量之间的大小。

假设新贷款的利率是3%,同样30年定期,你的月还款将从2694.27元变成2456.16元。新贷款的还款总量是88.4万元,而原来的贷款还需要还92.1万元。重新做贷款将是你少还款3.7万元,因此是划算的。如果你把重新做贷款的日期改成180个月,则重新做贷款就变得不合算起来。

当然实际计算到时候还需要考虑到重新做贷款的成本,比如贷款申请费和房屋重新估值的费用。

One thought on “重新做贷款是否划算?

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